Eines der am heißesten diskutierten Themen dieses Jahr war, ob sich in Deutschland eine Preisblase bei Wohnimmobilien anbahnt. Immerhin begann das Jahr mit einer offiziellen Erklärung der Bundesbank, dass eine Immobilienblase kaum noch zu vermeiden sei. Die Haus- und Wohnungspreise seien stärker gestiegen als die wirtschaftlichen und demografischen Basisdaten hergäben. Vielmehr heizten niedrige Zinsen und ausländische Investoren, die einen sicheren Hafen für ihr Geld suchen den Boom noch an. Das erregte Besorgnis.

 

Es trifft zu, dass die Wohnungspreise quer durch Deutschland in den vergangenen zehn Jahren deutlich angestiegen sind. Wenn man aber genauer hinsieht, mildert sich der Preis-Spurt der vergangenen fünf Jahre auf einen Zehn-Jahres-Durchschnitt von mäßigen 4% pro Jahr ab.

 

Source: Bulwiengesa

 

Derzeit erfreut sich Deutschland eines stabilen Wirtschaftsklimas, eines robusten Arbeitsmarkts und günstiger Kreditbedingungen. Die Arbeitslosigkeit schwankt um die Fünf-Prozent-Marke, und die Haushaltseinkommen wuchsen in den vergangenen fünf Jahren stärker als üblich. Deshalb treten auch neue Käufer auf dem Markt auf. Nehmen wir nur unsere Wohnungsentwicklungsprojekte in Berlin – „Joli Coeur“ und „Metropol Park“ – als Beispiel: Dort ist die Mehrheit der Käufer in der Tat Selbstnutzer. Wird diese Wohnungen kauft, hat echtes Eigenkapital, echte Hypotheken und die Absicht, in die Wohnungen selbst einzuziehen.

 

Die demografische Entwicklung und strukturelle Ungleichgewichte auf dem Wohnungsmarkt stützen ebenfalls die Aussicht auf einen längerfristigen Preisanstieg. Das Statistische Bundesamt berichtete unlängst, dass 2013 das Jahr mit der höchsten Zuwanderung nach Deutschland war, und die Grafik zeigt einen klaren Wachstumstrend in den größeren Metropolenregionen wie München, Frankfurt oder Berlin mit Potsdam. Folgt man dem Beratungsunternehmen BulwienGesa, das Immobilienpreise und demografische Veränderungen auswertet, wird dieser Trend anhalten.

 

Source: Bulwiengesa

 

Letztendlich sind Immobilienpreise eine Funktion von Angebot und Nachfrage. Ein robuster Arbeitsmarkt verbunden mit Urbanisierung und Einwanderung, heizt die Nachfrage nach Wohnungen an, aber das Angebot bleibt noch niedrig. Das hat zu einem strukturellen Ungleichgewicht auf dem Markt geführt. Die Zahlen für Wohnungsneubau liegen immer noch weiter unter dem Rekordhoch von 1991.

 

Source: Destatis

 

Es sieht so aus, als wir die Immobilienblase schon in den späten 90er Jahren hatten, nach der Wiedervereinigung und vor den deutschen “Krisen”-Jahren 2004/05. Wenn man dann noch bedenkt, dass Deutschland die niedrigste Wohneigentumsquote in ganz Europa hat (50%) und eine der höchsten Eigenkaptalquoten bei Haus- und Wohnungskäufen (70%), kann man davon ausgehen, dass das keine „Blase“ platzen wird. Stattdessen haben wir einen langfristigen Trend in Richtung Preisanstieg, der durch konservative Finanzierung, anhaltende Verstädterung, Bevölkerungswachstum und einem strukturellen Unterangebot gestützt wird.